No ano passado, foi publicada a Solução de Consulta Cosit nº 7/21, segundo a qual somente pessoas jurídicas que tenham por objeto social a compra e venda de imóveis podem tributar a receita da venda de imóveis como operacional, mesmo que eles tenham sido anteriormente contabilizados no ativo não circulante e sendo objeto de locação a terceiros.

Sabe-se que as pessoas jurídicas com atividade imobiliária, em sua maioria, optam pela tributação pelo Lucro Presumido a fim de reduzirem a carga de Imposto sobre a Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ), Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL), Contribuição para o Programa de Integração Social (PIS) e Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social (COFINS).

Sendo o objeto social da empresa a venda de imóveis, os ingressos decorrentes dessa atividade são tributados como receita operacional, sujeita à tributação de 5,93% ou de 6,73% de IRPJ, CSLL, PIS e COFINS no Lucro Presumido, conforme as seguintes alíquotas:

• IRPJ*  Percentual de Presunção = 8%; Alíquota = 15%,  Incidência =  1,20%
• IRPJ* Percentual de Presunção = 8%; Alíquota = 25%,  Incidência =  2,00%
• CSLL Percentual de Presunção = 12%; Alíquota = 9%,  Incidência =  1,08%
• PIS Alíquota = 0,65%
• COFINS Alíquota = 3,00% 
• ALÍQUOTA TOTAL = 5,93% (com IRPJ 15%) ou 6,73% (com IRPJ 25%).

      *Para cálculo do IRPJ, a alíquota é de 15% para lucro de até R$20.000,00 mensais, e 25% nos casos em          que o lucro for superior a esse valor no mesmo período.

Por outro lado, sendo outro o objeto social da pessoa jurídica também optante pelo Lucro Presumido, a venda de imóveis será tributada como ganho de capital não operacional, sujeito a até 34% de IRPJ e CSLL, sem incidência de PIS e COFINS.

O caso específico da Solução de Consulta Cosit nº 7/21 era relativo a uma pessoa jurídica cujo objeto social era a venda e a locação de imóveis, atividades que ela efetivamente praticava. Inicialmente, os imóveis haviam sido adquiridos para locação e registrados no ativo não circulante, mas, posteriormente, foram colocados à venda.

Importante salientar que a classificação contábil não determina, por si só, qual a norma de incidência tributária aplicável. De forma que a reclassificação contábil dos imóveis, no momento em que passem a ser destinados à venda, do ativo não circulante para o ativo circulante, não necessariamente implica que a receita proveniente da venda desses imóveis seja tributada como não operacional.

A resposta à Consulta, no caso, foi favorável ao contribuinte, sendo confirmado o entendimento de que a venda dos imóveis, mesmo aqueles originalmente destinados à locação e contabilizados no ativo não circulante, não atrai a tributação de ganho de capital se a pessoa jurídica tem como prática habitual a manutenção de imóveis para aluguel e posterior venda.

Importante ressaltar que, para que haja a tributação como receita operacional, os imóveis envolvidos não podem ter sido, a qualquer tempo, utilizados como sede da pessoa jurídica e, adicionalmente, que a atividade preponderante da pessoa jurídica seja efetivamente a venda de imóveis, não bastando a simples previsão no contrato social.

Recentemente, em outra consulta envolvendo caso similar, foi editada a Solução de Consulta DISIT/SRRF03 nº 3017, de 20 de outubro de 2022, dispondo de forma semelhante e confirmando a orientação da Solução de Consulta Cosit nº 7/21, sendo correto afirmar estarem ambas alinhadas com a maioria dos precedentes administrativos sobre o tema.