A Reforma Tributária introduzida pela Emenda Constitucional 132/2023 promoveu uma série de mudanças no sistema tributário, não só nos impostos sobre o consumo, mas também em tributos que incidem sobre imóveis como o ITCD e o ITBI.

Desta forma, a estrutura e a viabilidade das holdings patrimoniais terão que ser repensadas, sobretudo devido à forma como passarão a ser tributadas as receitas de locação de imóveis. Nesse contexto, será fundamental analisar as diferenças de tributação entre a pessoa física e a pessoa jurídica, considerando o impacto das alterações introduzidas pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS).

1. Tributação Atual nas Holding Patrimoniais

As holdings patrimoniais em geral são tributadas pelo Lucro Presumido. A tributação, nestes casos, das receitas com locações, se dará da seguinte forma:

a) RECEITA ANUAL > 120.000,00:

a. IRPJ presunção 32% x alíq. 15% (+10% adicional) = CUSTO DE IRPJ = 4,8% a 8% da receita bruta.

b. CSLL: 2,88% = presunção 32% x alíq. 9%

c. PIS COFINS = 3,65%

d. TRIBUTAÇÃO TOTAL: 11,33 a 14,53%.

b) RECEITA ANUAL <120.000,00:

a. IRPJ presunção 16% x alíq. 15% (+10% adicional) = CUSTO DE IRPJ = 2,4 a 4% da receita bruta

b. CSLL: 2,88% = presunção 32% x alíq. 9%

c. PIS COFINS = 3,65%

d. TRIBUTAÇÃO TOTAL: 8,93 a 10,53%.

 Assim, a pessoa jurídica poderá ter uma carga tributária efetiva entre 8,93 e 14,53% sobre a receita de locação, dependendo da receita anual da empresa.

2. Tributação Atual das Pessoas Físicas

Atualmente, a pessoa física que recebe rendimentos provenientes de locação de imóveis é tributada de acordo com a tabela progressiva do Imposto de Renda (IRPF), com alíquotas variando de 7,5% a 27,5%, dependendo do valor recebido.

A tributação efetiva irá depender das demais receitas do proprietário, do número de dependentes, dos descontos do IRPF permitidos pela legislação, e outros.

Como exemplo, analisemos três casos:

a) Pessoa com rendimentos exclusivos de locação da ordem de R$5.000,00 por mês, se tiver dois filhos dependentes, não terá nada a pagar de IRPF.

b) Pessoa com rendimentos exclusivos de locação da ordem de R$10.000,00 por mês, com dois dependentes, sem outros descontos: alíquota efetiva será de 14,74%.

c) Pessoa com rendimentos exclusivos de locação da ordem de R$15.000,00 e dois dependentes, sem outros descontos: alíquota efetiva de19,00%.

Desta forma, a tributação das receitas com aluguéis auferidas por pessoas físicas irá depender não só do montante recebido, mas, também, dos descontos que a legislação permite lançar na DIRPF.

3. Impactos da Reforma Tributária

3.1. Instituição do IBS e CBS

A Reforma Tributária introduziu o IBS e a CBS, substituindo o ICMS, ISS, PIS, COFINS, e, em muitos casos, o IPI. Essas alterações irão afetar a tributação das receitas de locação de imóveis, especialmente no caso de holdings patrimoniais constituídas como pessoa jurídica.

3.2. Locação de Imóveis e o IBS e a CBS

Com o IBS, substituindo o ICMS e o ISS que não incidem sobre receitas com locações, e a CBS substituindo o PIS/COFINS, a perspectiva é que a tributação destas operações poderá chegar a 10,6% em substituição aos 3,65% do PIS e COFINS atualmente em vigor. Acrescido aos percentuais de IRPJ (entre 8,93% e 14,53%) e da CSLL ( 2,88%), poderá se chegar a uma alíquota efetiva entre 22,41 e 28,01% do valor das receitas com locações.

No entanto, o IBS e a CBS permitirão a dedução de créditos fiscais, o que pode ser um benefício em operações mais complexas envolvendo despesas passíveis de crédito.

4. Comparação entre Pessoa Física e Jurídica na Reforma

4.1. Pessoa Física

Para a pessoa física, a Reforma Tributária não altera diretamente a tributação dos rendimentos de locação, que continuarão sujeitos apenas à tabela progressiva do IRPF. No entanto, com a unificação de tributos sobre o consumo, poderá haver um impacto indireto nos custos operacionais, como despesas de manutenção dos imóveis, que se refletiriam nos rendimentos líquidos.

Um ponto de atenção é a disposição do art. 246 do PLP 68/2024, atualmente em tramitação no Senado Federal, que estabelece a não incidência de IBS e CBS nas locações de imóveis de propriedade de pessoa física “sujeita ao regime regular do IBS e da CBS e não seja utilizado de forma preponderante em suas atividades econômicas”. Sem dúvida a interpretação deste dispositivo gerará inúmeros questionamentos, podendo os órgãos de fiscalização virem a tributar as operações imobiliárias de pessoas físicas se realizadas de forma constante.

4.2. Pessoa Jurídica (Holding Patrimonial)

As holdings patrimoniais constituídas como pessoa jurídica serão diretamente impactadas pelas novas alíquotas da CBS e do IBS. Embora o aumento das alíquotas represente um desafio, a possibilidade de aproveitamento de créditos fiscais e uma estrutura mais simplificada podem trazer benefícios para aquelas empresas com despesas dedutíveis relevantes.

5. Conclusão: Qual é a Melhor Estrutura?

A decisão sobre a constituição ou não de uma holding patrimonial para explorar a locações de imóveis dependerá de uma análise, caso a caso, da carga tributária incidente antes e após a Reforma Tributária. Para maiores receitas e grandes patrimônios, a pessoa jurídica pode continuar sendo mais vantajosa, por permitir um planejamento tributário mais eficiente e o aproveitamento de créditos de IBS e CBS.

Contudo, a exploração por pessoa física permanecerá sendo mais interessante para quem possui rendas de locação menores, principalmente pela simplicidade na administração e no recolhimento de tributos.

A Reforma Tributária ainda demanda regulamentações complementares que definirão detalhes importantes sobre a transição para o novo regime, especialmente no que diz respeito às alíquotas do IBS e da CBS e ao regime de compensação de créditos. Por isso, é essencial acompanhar de perto essas mudanças e avaliar periodicamente a estrutura patrimonial adotada.

Neste momento de transição, mais do que nunca é fundamental a orientação de profissionais capacitados para permitir a determinação das estruturas mais vantajosas aos contribuintes.